외국인 집주인 보증금 사고 급증! 가장 많은 국적과 세입자 피해 예방법

최근 전세 보증금을 돌려받지 못하는 ‘보증사고’가 급증하며 세입자들의 불안이 커지고 있습니다. 특히 외국인 임대인이 소유한 아파트·오피스텔에서 사고가 빈번히 발생해 HUG(주택도시보증공사)가 수백억 원을 대위변제하고 있으나, 회수율은 20%대에 불과한 실정입니다. 실제 사례로 서울 목동의 미국 국적 집주인, 금천구의 중국 국적 집주인이 각각 20억 원이 넘는 보증사고를 내면서 피해가 현실화되고 있습니다. 외국인 집주인의 국적별 통계와 구조적 문제를 살펴보고, 세입자가 반드시 유념해야 할 보증금 지키는 방법을 정리했습니다.

보증금 반환 사고 증가, 국적별 현황과 세입자 주의사항

외국인 집주인 보증사고, 왜 늘어나는가?

서울 양천구 목동에서 아파트 7채를 가진 미국 국적 A 씨, 금천구 오피스텔 7채를 보유한 중국 국적 B 씨는 2022년부터 지난해까지 20억 원이 넘는 보증사고를 발생시켰습니다. HUG는 대신 보증금을 지급했지만 단 한 푼도 회수하지 못했습니다. 이런 사례가 늘면서 외국인 임대인의 보증사고는 사회적 리스크로 번지고 있습니다.

HUG 자료에 따르면 2021년 외국인 임대인 보증사고는 3건(약 5억 원)이었으나, 2022년 4건(7억 원), 2023년 30건(68억 원), 2024년에는 무려 53건(140억 원)으로 급증했습니다. 불과 3년 만에 10배 이상 폭증한 셈입니다.

 

 

국적별 현황 — 중국이 압도적 1위

HUG가 대위변제를 실시한 외국인 집주인은 총 65명. 이 가운데 **중국 국적이 39명(41.1%)**으로 가장 많았고, 미국 14명(34.6%), 캐나다 3명(8.7%), 일본 2명 순으로 나타났습니다. 외국인 임대사업자 등록 현황에서도 중국인이 절반에 가까운 비중을 차지하고 있어, 보증사고에서도 동일한 패턴이 나타난 것으로 분석됩니다.

 

 

보증사고의 구조적 문제

1. 연락 두절·출국 위험
   외국인 집주인은 국내에 상주하지 않는 경우가 많아, 사고 발생 시 구상권 청구가 사실상 어렵습니다.
2. 자산 추적의 어려움
   해외 자산은 압류가 불가능해, 회수율은 20%대에 불과합니다.
3. 임대사업 구조의 허점
   다주택을 보유한 외국인이 임대사업을 하다가 한두 건만 꼬여도 수십억 원 피해로 확대될 수 있습니다.

 

세입자가 반드시 지켜야 할 보증금 안전수칙

외국인 집주인과 계약할 때는 일반적인 임대차 계약보다 훨씬 더 꼼꼼한 확인 절차가 필요합니다.

1. 임대인 신원 확인
   • 외국인등록번호, 여권번호, 체류자격, 국내 주소를 반드시 확인
   • 연락 가능한 국내 번호와 보증인 확보
2. 등기부등본 확인
   • 소유권자와 계약자가 동일인인지 확인
   • 근저당·압류 여부 반드시 확인
3. 보증보험 가입 필수
   • HUG 전세보증금 반환보증에 가입 여부 확인
   • 보증보험이 있어야 사고 시 최소한의 보상 가능
4. 계약서 특약 조항
   • 반환 지연 시 이자율·보증보험 청구 명시
   • 해외 체류 가능성을 대비한 해외 주소·연락처 기재
5. 증빙자료 확보
   • 이체 내역, 계약서 사본, 대화 기록 보관
   • 분쟁 시 가장 확실한 증거로 작용
6. 계약 종료 전 재확인
   • 만기 직전 집주인 체류 여부, 연락 가능 여부 확인
   • 보증보험 상태 점검 필수

 

제도적 개선 필요성

국회 국토교통위원회는 외국인 임대인의 보증사고가 늘고 있지만 관리와 회수 체계는 여전히 미흡하다고 지적합니다. 사고 발생 시 출국 제한, 본국과의 국제 공조를 통한 자산 추적, 보증가입 심사 강화 등의 제도 개선이 시급합니다.

 

 

결론

외국인 집주인 보증사고는 단순한 개인 분쟁이 아니라 사회적 비용 문제로 확대되고 있습니다. 세입자 개인의 주의와 함께 제도적 개선이 병행되어야 피해를 줄일 수 있습니다.

 

전세계약을 앞둔 세입자라면 반드시 신원 확인, 보증보험 가입, 등기부등본 검토 등 기본 원칙을 철저히 지켜야 합니다. 작은 주의가 수억 원의 보증금을 지키는 유일한 방법이 될 수 있습니다.

 

 

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